Suelo y vuelo

La vieja formulación del derecho romano, que asistía a la propiedad del suelo, al dominus, hasta el cielo y hasta los infiernos, matizada más tarde por el artículo 350 del Código Civil español, trae cuenta tras el debate que sobre tales derechos se ha producido recientemente. ¿Es un bien patrimonial el suelo, o sólo es un soporte necesario para actos edificatorios, pero carente de valor? Y si ello fuera cierto, que el suelo es un residuo sin valor, ¿por qué hablamos de especulación de suelo, como mal endémico?  Más aún, cuando toda la regulación del contenido del derecho de la propiedad heredera del Derecho Privado, se ha modernizado en los derechos públicos y particularmente en los derechos urbanísticos.

Y trae cuenta este debate, por encima y por debajo de la LOTAU regional, es decir por encima del cielo y por debajo del suelo de una propiedad, particularmente en el caso de la Declaración Patrimonial de la Presidenta Cospedal, presentada al Parlamento Regional. ¿Es titular Cospedal de los 12.542 metros cuadrados de su finca urbana, sita en el toledano Cigarral de la Ermita?, o ¿sólo regenta el 50% de los 652 metros construidos? Y si no es titular de ese suelo no declarado, ¿a quién pertenece? Como si la propiedad presidencial se sustentara en el conocido Derecho de Superficie: es decir, sobre un suelo ajeno ejerzo un dominio temporal limitado en contenido edificatorio, pero el suelo no me pertenece y por ello no lo declaro. Propiedad inmueble incluso, adquirida por Cospedal a través de la donación realizada por su marido el ejecutivo Ignacio López del Hierro y de su empresa Hilo de Inversiones.

Para unos, para el PSOE, la Presidenta Cospedal, ha alterado la sustancia de su  declaración patrimonial, reduciendo el valor del bien inmueble declarado y por ende de su declaración global; no sólo reduciendo a la mitad su superficie construida, sino haciendo abstracción del valor del soporte suelo; de todo lo cual informaba la prensa nacional en días pasados, señalando la contradicción entre la transparencia que se predica y se exige, y la opacidad que se utiliza en la práctica.

Para otros, para el PP, la declaración presidencial, es impecable, “perfectamente bien hecha y completa” en palabras del Consejero Portavoz. Faltaría más, que Leandro Esteban reconociera lo torcido y desviado de la declaración patrimonial de su Presidenta. La razón de la bondad de la declaración presidencial, no resiste un comentario y una reflexión, sobre el comunicado construido por el PP (¿con suelo o sin él?).  Y así sabemos que, las condiciones urbanísticas que regulan el contenido edificatorio del Plan Especial de los Cigarrales de Toledo, son tan estrictas, que al exigir una parcela mínima de 7.500 metros cuadrados como soporte para una edificación,  sobra la formulación y declaración de dicho suelo (¿…?), una vez que declaro la edificación con él relacionada.

Y por ello, la nota vertida por el PP regional se pierde en vericuetos urbanísticos, dignos de otro lugar más profundo, para dar respuesta a lo publicado por ‘El País’. Y así podemos leer que, en Los Cigarrales “…no puede edificarse sino en parcelas superiores a 7.500 metros cuadrados, de tal forma que una parcela con superficie menor, a pesar, obviamente de poder albergar no una sino muchas viviendas, seria inedificable en la actualidad”. Y esa inedificabilidad del soporte disponible ¿anula el valor del suelo, inferior a la establecida como parcela mínima?

Y el comunicado del PP, remata el tiro jurídico-urbanístico, con otro desvío memorable. “En ninguna declaración de bienes es necesario reseñar los metros de suelo vinculados a la vivienda que se declara, por cuanto que son indivisibles a efectos urbanísticos y, por tanto no se pueden vender sino es de manera adjunta a la vivienda. Dado que se trata [este caso, claro] de una vivienda y no de una finca rústica, lo verdaderamente importante a efectos de su publicidad, es aportar las características de lo que es esencial: esto es la vivienda”.

De un golpe y de un plumazo, la nota del PP destruye el valor del suelo, una vez realizado el proceso edificatorio. La nota destruye toda la lógica normativa de las valoraciones de suelo. Y eso, que según citaba ‘El Plural’ en septiembre de 2009, fecha de su adquisición, el valor del metro de suelo estaba en los 4.000 euros y el conjunto del cigarral, suelo y edificación, lo valoraba tal medio en 2,5 millones de euros.  Y  así han indicado, sin rubor, que “el terreno no tiene valor por sí mismo y que por ello la declaración patrimonial solo incluye la edificación”. Que en el movimiento ampliado, de ese descarga de responsabilidades y de conciencias, resulta ser que “la esencia y valor del bien es la vivienda porque nadie compra una superficie de suelo de zona de cigarrales para otra cosa que no sea edificar y, por tanto, compra al menos la superficie que le habilita para ello, de otro modo, el valor de ese suelo en sí mismo considerado resultaría poco valioso”.

Si ello fuera cierto, si el suelo fuera un residuo similar a la ceniza producida tras la eficacia de la llama productiva, ¿por qué los criticados recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles, siguen reflejando el valor catastral del suelo, como parte de la base imponible del impuesto, que todos pagamos? ¿Estarán mal formulados?, ¿será sólo un ardid recaudatorio? Aunque, luego maticen, y reconozcan en la citada nota que “no se ha ocultado nada, porque lo que se dice que se ha ocultado es público y puede consultarse en el catastro”. Puestos a ello, y desde la lógica existente de registros públicos variados, sobran los publicitados Registros de Intereses de los cargos públicos.

Lo que si se acaba descubriendo, no es la falacia del valor nulo del suelo y más del vuelo subsiguiente; sino el carácter limitado de la tan pregonada Declaración de Patrimonio de nuestros representantes. Declaración patrimonial presentada en el Parlamento Regional de Castilla-La Mancha que, como viene siendo habitual en los años anteriores, omitía el carácter de bien declarable al suelo, sobre el que se asientan las edificaciones. Edificaciones que se declaran en parte o en su totalidad, esa es otra parte del debate. Lo hizo Bono, lo hizo Barreda, lo hace Cospedal y lo hace (también sobre un Cigarral)  el concejal toledano de Urbanismo Javier Nicolás. Y a lo visto, tale son las reglas fundamentales. Declarar minimizando el contenido de lo declarado, para evitar que el respetable aprecie el ‘poderío’ millonario que algunos ilustres adquieren, en el desempeño de sus funciones representativas. Pues eso, ‘el suelo y el vuelo’.

Periferia sentimental
José Rivero